Madrideasy Fiscalidad inmobiliaria

¿Persona física, SL patrimonial o holding?

Calculadora para inversión inmobiliaria en la Comunidad de Madrid (ejercicio 2026). Añade tus inmuebles uno a uno —cada uno con su tipo de alquiler— y compara la caja después de impuestos en cada estructura. Carácter divulgativo: no sustituye el asesoramiento de un profesional colegiado.

1 · Renta del alquiler

Tus inmuebles en alquiler

1 ¿Cuántos inmuebles tienes y de qué tipo?
2 Completa los datos de cada inmueble
Rendimiento neto conjunto (tras gastos y amortización)—
¿Qué es la amortización y de dónde sale el % de suelo?
Hacienda te deja deducir cada año un 3% del valor de la construcción (el edificio), no del suelo, porque el suelo no se "gasta". Como casi nadie sabe su amortización, aquí la calculamos por ti a partir de dos datos que sí conoces: el coste de compra del inmueble y el % que corresponde al suelo.

El % de suelo lo tienes en tu recibo del IBI o en la Sede del Catastro: es la proporción «valor del suelo ÷ valor catastral total». En Madrid capital suele rondar el 30-50%; en unifamiliares con parcela, más. Si no lo sabes, deja el 30% por defecto.

Amortización anual = 3% × coste de compra × (1 − % suelo).
El alquiler tributa en tu base general al marginal. En Madrid, el máximo ronda el 45%.
¿Qué régimen es el mío? (tipos de sociedad)
El tipo que paga tu SL depende de si desarrolla actividad económica real. El interruptor legal es tener una persona empleada con contrato laboral y jornada completa gestionando el arrendamiento (o cumplir ese requisito dentro de tu grupo). Sin ese empleado, la sociedad es patrimonial.
Patrimonial · 25%Sin actividad económica (sin empleado a jornada completa). Es el caso de la mayoría de "SL de pisos". Pierde tipos reducidos, reserva de capitalización y las exenciones de Patrimonio/Sucesiones. Su ventaja sigue siendo diferir al 25% y ordenar el patrimonio.
Microempresa · 19%/21%Con actividad económica y cifra de negocio < 1 M€. Tributa al 19% los primeros 50.000 € y 21% el resto.
Reducida dimensión · 23%Con actividad económica y cifra de negocio entre 1 y 10 M€.
Más detalle oficial en la AEAT · tipos del Impuesto sobre Sociedades. Sobre si el empleado puede ser de otra empresa del grupo, ver el post que acompaña a esta calculadora (STS 637/2026 y 640/2026; DGT V0090-24).

Resultado del alquiler

Con lo que consumes cada año en tu bolsillo, ya descontados todos los impuestos.
Persona física
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Sociedad (SL)
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Holding
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2 · Venta / plusvalía del inmueble

Tu escenario de venta

Vender participaciones en lugar del inmueble puede tener cautelas antielusión (art. 314 LMV) si el activo es esencialmente inmobiliario.

Resultado de la venta

Capital disponible para reinvertir tras vender, en cada estructura.
Persona física
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Sociedad (SL)
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Holding
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Supuestos y avisos. Cálculo orientativo con normativa 2026 en Madrid. Amortización = 3% del valor de construcción (coste × (1−% suelo)). IRPF del alquiler estimado aplicando tu marginal sobre el rendimiento neto (reducido por vivienda cuando aplica; la reducción solo opera sobre rendimiento neto positivo). Base del ahorro por tramos 19/21/23/27/30%. Holding: exención del 95% del art. 21 LIS (efectivo ≈1,25%). No se incluyen ITP/IVA de compra, plusvalía municipal, IP/ITSGF ni costes de estructura (~1.500-4.000 €/año de la sociedad), que debes ponderar aparte. En la reinversión, "Sociedad tras extraer al final" asume repartir todo de golpe (peor caso; escalonarlo baja el tipo). No es asesoramiento fiscal individualizado.