La opinión de nuestros expertos
Sin duda, la crisis sanitaria está afectando a la actividad económica en general, no dejando al margen el mercado inmobiliario y el del alquiler y su rentabilidad. A diferencia de otros años, la oferta del alquiler se ha visto incrementada especialmente por dos motivos. Uno es la vuelta al arrendamiento residencial de los alquileres turísticos, aunque sea de forma momentánea hasta que la crisis pase. Y otro, que algunas promotoras y fondos están dirigiendo su negocio hacia el “build to rent”1. Es decir, hay más producto y menos demanda.
Análisis del mercado año 2020
A la vuelta del verano, debido al gran número de pisos que gestiona y comercializa MadridEasy, el efecto Covid-19 le ha afectado de una forma diferente. Mientras que los activos ubicados en el centro de Madrid, caracterizados por ser de gran dimensión y con rentas altas, han sufrido mucho; los que tiene ubicados entre la M30 y la M40, con dimensiones más reducidas y precios más asumibles, han mantenido su ocupación al noventa por ciento. Los jóvenes profesionales y los estudiantes nacionales (que han comenzado sus clases de forma semi-presencial) buscan estancias en inmuebles con menos personas y a precios más sostenibles.
Hemos detectado que la tipología de pisos más demandada: son pisos compartidos, con un máximo de 3 habitaciones (reducen los riesgos de contagio por Covid-19), cercanos a núcleos universitarios y bien conectados por transporte público.
Rentabilidad superior al 10% entre la M30 y la M40
El mercado del alquiler tradicional empieza a trasladar los efectos del Covid-19 al precio de los alquileres. Las rentas, registran las primeras bajadas en las principales ciudades españolas, y lógicamente en Madrid, ya que la oferta se ha disparado y las negociaciones están a la orden del día. Los propietarios, preocupados por toda la situación que se está viviendo por la Covid-19, alquilan sus inmuebles a un precio inferior al que estaban percibiendo para no dejar de recibir rentas.2
Nuestro modelo es diferente y es lo que nos hace ser resistentes ante la crisis. Está exclusivamente dedicado a una tipología de clientes que valoran lo que ofrecemos: seriedad para los estudiantes (y sus familias), profesionalidad (conocemos el segmento), calidad (en el trato y en el producto), un precio competitivo, cuidamos el producto (habitaciones en pisos con calidades, modernos, adaptados a las necesidades de los jóvenes profesionales y estudiantes).
Por este motivo la evolución de las rentabilidades que MadridEasy está ofreciendo en los pisos ubicados entre la M30 y la M40, muestran una evolución para el conjunto de 2020 que – a pesar de tener algunas cancelaciones anticipadas en la primera mitad del año, que no han superado el 10% – ha permitido mantener una interesante rentabilidad por encima de los dos dígitos, a pesar de las circunstancias. La rentabilidad que MadridEasy ofrece en sus activos en las zonas tipo, fue en 2019 de un 12,10%. En lo que va de 2020 se sitúa en un 10,98%. Un descenso que, en plena pandemia, ofrece unas cifras muy superiores a otras inversiones alternativas.
La morosidad no ha afectado a nuestro modelo
La pandemia, o más bien la crisis económica que deja, también ha propiciado que se triplique la morosidad en el pago de las rentas, que ha pasado del 5% al 15%, según la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL).3 La cifra se refiere a los impagos durante los meses de confinamiento como consecuencia de la Covid-19, por lo que la asociación cree que ahora podrían ser más (el 30 de septiembre terminaba la prórroga de seis meses en los contratos de arrendamiento y la prohibición de desahucios).
Según Lorena Rodríguez COO de MadridEasy “No hemos sufrido impagos, nuestros inquilinos no tienen la vivienda como su domicilio habitual. Es cierto que a finales del primer trimestre casi la totalidad de estudiantes Erasmus tuvieron que regresar a sus países, y algunos alumnos nacionales optaron por cancelar los contratos y volver a su residencia habitual. Pero conseguimos mantener las rentas, gracias a una negociación honesta y abierta con ellos. Las fianzas compensaron una parte de las pérdidas el mes de Junio y Julio”. Hemos establecido las llamadas “cláusulas Covid-19” por las que nuestros inquilinos continuarán pagando en caso de nuevo confinamiento, a cambio de un descuento pactado si se da dicha situación. Nuestro modelo se mantiene invariable: ciclo a largo plazo con ingresos recurrentes, estables y elevada rentabilidad de los activos.
Autor: Lorena Rodríguez