La vivienda como valor refugio en tiempos de incertidumbre

En un entorno marcado por la inflación y la incertidumbre, los inversores buscan desesperadamente fórmulas —a veces imaginativas, otras arriesgadas— para encontrar rentabilidad más allá de los vaivenes de los mercados financieros. La creciente inestabilidad geopolítica, los efectos indirectos de los aranceles de la era Trump, la amenaza de recesión en EE.UU. y Europa o la debilidad del dólar han reactivado la búsqueda de activos considerados seguros. En este contexto, los llamados «valores refugio» vuelven a ocupar titulares. Pero hacerlo desde una óptica cortoplacista, buscando yields elevadas incluso en ciclos complicados, resulta, cuando menos, paradójico. Como decía Warren Buffet, «nuestro periodo de espera favorito es para siempre».

Porque lo que define a un valor refugio no es su capacidad de multiplicar su valor en seis meses, sino su resistencia frente al deterioro de las condiciones económicas. A lo largo de los años, el oro, así como la vivienda, han mantenido su estatus como activos refugio por excelencia. La palabra «refugio» simboliza cómo la vivienda, al igual que el oro, se mueve, cambia de valor y se convierte en una opción de inversión segura.

Oro y vivienda: similitudes y características de un activo refugio.

Pero, ¿qué similitudes y características podemos encontrar entre el oro y la vivienda que puedan determinar su condición como activo refugio?

Escasez y disponbilidad limitada

En primer lugar, su escasez juega un papel fundamental. Tanto el oro como la vivienda son recursos finitos con una disponibilidad limitada. En el caso del oro, hablamos de un metal que no puede producirse artificialmente. En el caso de la vivienda, la limitación está en el suelo. Sin embargo, la escasez por sí sola no basta para ser considerado valor refugio: también se requiere una demanda constante.

Demanda constante y utilidad práctica

El oro sigue siendo un activo altamente codiciado, no solo como inversión financiera de bajo riesgo y como reserva de valor para los bancos centrales, sino también como material utilizado en diversos sectores, desde la joyería hasta la tecnología. La vivienda, por su parte, sigue siendo la reserva de valor preferida de las familias, pero también de pequeños y grandes fondos de inversión. La tensión entre oferta y demanda sigue creciendo, y la disponibilidad de suelo, en ciudades muy demandadas como Madrid, es muy limitada.

Ambos activos se han consolidado a lo largo del tiempo como refugios en épocas inciertas. Si miramos los últimos veinte años, vemos que el oro no solo ha multiplicado por seis su valor —de menos de 400 USD por onza en mayo de 2004 a más de 2.300 USD en la actualidad—, sino que se ha disparado en momentos de turbulencias: la crisis de las subprime (2007-2008), la crisis de deuda soberana (2010-2011) o la pandemia de COVID-19 (2020-2021), según datos de Pictet Asset Management.

La vivienda frente a la volatilidad: un patrón de resistencia

La vivienda ha seguido un patrón similar. En los últimos veinte años, su precio en España ha crecido tres veces más que la renta, según datos de la OCDE, con un comportamiento sólido en momentos de crisis. Madrid, en particular, ha registrado un crecimiento del 119% en la última década, y lo ha hecho de forma constante, sin grandes altibajos. Otra característica de los valores refugio.

Rentabilidad o preservación de valor: redefiniendo expectativas

Pero entonces, si tanto el oro como la vivienda han servido históricamente para preservar valor, y por tanto patrimonio, ¿por qué no se le exige al oro la rentabilidad que sí se le pide a la vivienda? ¿Por qué esperamos que una vivienda se comporte como una acción tecnológica o como un fondo de inversión, y no como lo que es: un activo defensivo?

El valor de lo permanente.

Yo entiendo como «valor refugio» aquellos activos capaces de mantener su valor a lo largo del tiempo, incluso en contextos de inestabilidad. Digo su valor y no su precio, porque lo que le pido a un activo refugio es precisamente eso, que sea capaz de mantener a lo largo del tiempo mi capacidad de poder adquisitivo. No son instrumentos para multiplicar, sino para proteger.

Antes del ciclo inflacionista de los años 50 en España, el dinero en efectivo aún se consideraba un refugio, pero la pérdida de poder adquisitivo empujó a las familias a buscar alternativas. Así surgió la vivienda como solución: no solo como lugar para vivir, sino como forma de conservar los ahorros y mantener su valor actualizado frente a la erosión del tiempo.

Este comportamiento sigue vigente. En contextos de alta inflación o incertidumbre, muchos pequeños y medianos inversores siguen refugiándose en el ladrillo.

Madrid como ejemplo de refugio inmobiliario estable

En ciudades como Madrid —en unos distritos más que en otros— la vivienda ha mantenido, e incluso incrementado, su valor a lo largo del tiempo. No solo su precio, sino su valor real.

Hace 25 años compré mi primera vivienda para alquilar en la calle Illescas, en el barrio madrileño de Aluche, dónde si no. Por aquel entonces, AOL era la referencia en internet, Yahoo lideraba las búsquedas, y Blackberry comenzaba a desbancar a Nokia y Ericsson. Desde entonces, he visto desaparecer a estos y a otros muchos gigantes empresariales y cómo han cambiado los locales comerciales a pie de calle: videoclubs, agencias de viajes, tiendas de telefonía… Todos, menos el estanco y dos bares, cerraron o se transformaron. Las viviendas, en cambio, siguen ahí. Resistentes. Permanentes. Ese, para mí, es el verdadero significado de valor refugio.

El peligro de «financiarizarlo» todo.

La vivienda no es un activo en el que debamos buscar rentabilidades espectaculares, pero sí estables y fiables.

El riesgo de convertir la vivienda en producto financiero

Me ha ofrecido lo que buscaba: estabilidad y protección patrimonial. Por eso me inquieta que se le aplique ahora una lógica puramente financiera, como si fuera una acción del Nasdaq. Cada vez más, se mide su rentabilidad anual, se compara con activos bursátiles y se le exige un rendimiento constante incluso en ciclos bajistas. Esto no solo desvirtúa su función como refugio, sino que genera expectativas poco realistas.

La vivienda no está pensada para entrar y salir, para especular. Es un activo de vocación estable, como el oro. Se invierte en él para preservar valor, no para extraer rentabilidades forzadas. De lo contrario, se corre el riesgo de convertir un refugio en una fuente de frustración.

El auge del crowdfunding y crowdlending inmobiliario

Este ansia de rentabilidad ha dado pie a soluciones “imaginativas”. Han proliferado empresas que invitan a invertir en viviendas en Bali o en zonas despobladas de nuestro país, con supuestos retornos inigualables; o que proponen financiar promociones inmobiliarias mediante crowdfunding: plataformas de financiación colectiva recaudan fondos, generalmente entre un gran número de personas, para poner en marcha sus proyectos, como la construcción de una promoción de 22 viviendas en Almuñécar. También ha surgido el crowdlending, donde se prestan pequeñas cantidades con intereses prometidos. Desde 250 euros, se puede invertir en una promoción en Villalbilla de Burgos.

Conclusión: recuperar la esencia del valor refugio

¿Es legítimo innovar? Si, por supuesto, pero cuando hablamos de vivienda, conviene recordar su esencia. Porque si un refugio se convierte en un producto financiero de moda, deja de ser refugio.