Cuando todo parece caro, pero todo se sigue comprando

En Madrid suben los precios, suben las rentas y suben las valoraciones de los activos.
Y no, esto no es automáticamente una buena noticia, aunque durante años hayamos aprendido a celebrarlo así.

Porque cuando uno se detiene un momento —sin el ruido de los titulares, sin la urgencia de opinar en caliente, es impresionante la clarividencia (y tiempo…) que tiene la gente para S I E M P R E tener opinión de todo— lo que aparece no es un mercado eufórico ni desbocado, sino un mercado extrañamente prudente. No prudente en el sentido de conservador, sino prudente en el sentido de quien sigue avanzando porque quedarse quieto también tiene riesgos, pero que no termina de fiarse del terreno que pisa.

El capital sigue entrando en vivienda en Madrid, sí. Pero entra con matices. Con cálculos más finos. Con más preguntas que respuestas. Con la sensación, cada vez más extendida, de que el precio ya no se explica solo por la lógica tradicional de oferta y demanda, sino por un conjunto de tensiones que no siempre encajan del todo bien entre sí.

Las narrativas son conocidas: falta de vivienda, crecimiento demográfico, alquiler tensionado, inversión refugio, Madrid como polo de atracción, Ayuso vende bien Madrid. Todas son ciertas… hasta cierto punto. Pero cuando uno rasca un poco más allá del titular, lo que encuentra no es un mercado iniciando un nuevo ciclo claro, sino uno prolongando el anterior, los mismos perfiles comprando y una concentración cada vez mayor del interés en determinados activos muy concretos.

Hay una aceptación tácita de que seguimos invertidos porque no hacerlo también tiene un coste: perder rentas, perder posición, quedarse fuera de un mercado que sigue funcionando, aunque no termine de explicarse bien.
((Recordemos mi blog sobre la vivienda como activo refugio.
https://madrideasy.com/es/blog/vivienda-como-valor-refugio/)

 

Y mientras tanto, el inversor prudente busca refugios dentro del propio mercado inmobiliario. No en el sentido clásico de “huir”, sino en el de equilibrar. Activos con flujo frente a activos puramente especulativos. Zonas consolidadas frente a promesas futuras. Gestión profesional frente a improvisación.
Es por eso, por lo que, desde hace años, tanto a inversores particulares como a grandes fondos, hemos recomendado invertir en zonas consolidadas, entre M30 / M40, frente al Barrio Salamanca.

El interés por el alquiler estable, por edificios bien gestionados, por contratos sólidos y por inquilinos bien seleccionados no responde a una visión catastrofista. Responde a algo mucho más sencillo: cada vez cuesta más construir un relato cómodo de largo plazo sobre regulación, fiscalidad, acceso a la vivienda y estabilidad normativa.

El inversor no está descontando un colapso. Está descontando la acumulación de pequeñas decisiones mal cerradas, de parches regulatorios que funcionan mientras nadie los tensiona demasiado. No es miedo. Es escepticismo operativo.

Por eso también vemos algo que, sobre el papel, no debería encajar del todo: precios altos y, al mismo tiempo, una obsesión creciente por la rentabilidad neta real. Compra por si el mercado aguanta. Gestión rigurosa por si no lo hace. Diversificación dentro del propio ladrillo. No es una apuesta direccional. Es una estrategia de supervivencia patrimonial.

Y aquí viene la parte incómoda:
Este no es un mercado claramente alcista ni un mercado a punto de girarse. Es un mercado que avanza porque no ve una alternativa mejor, pero que se protege porque no confía plenamente en su propio avance. Un mercado que compra, pero sin enamorarse. Que invierte, pero revisando los números dos veces. Que firma, pero leyendo la letra pequeña.

Quizá por eso el mayor riesgo hoy no sea comprar caro ni quedarse fuera.
El mayor riesgo es creer que el mercado tiene certezas.

En este contexto, no es casualidad que muchos inversores —particulares y sociedades patrimoniales— empiecen a valorar menos las promesas de revalorización rápida y más la gestión profesional sostenida en el tiempo. La experiencia demuestra que, cuando el mercado duda, lo que marca la diferencia no es anticipar el próximo titular, sino contar con alguien que ya ha vivido varios ciclos completos y sabe cómo se comportan los activos cuando el escenario se complica.

En Madrid, esa es precisamente la lógica con la que trabajamos desde hace mucho tiempo… No desde la especulación, sino desde la gestión.

Décadas operando en la ciudad (este año celebramos 30 años ¡!!), atravesando crisis inmobiliarias y no inmobiliarias, y poniendo el foco donde realmente se construye patrimonio: en la ocupación, en la rentabilidad neta y en la toma de decisiones sin ruido. No es casualidad que ese enfoque, más silencioso que vistoso, sea el que buscan hoy muchos fondos… y cada vez más inversores privados.

Cuando todo parece subir y, aun así, nadie está del todo tranquilo, no estamos ante una señal de fortaleza absoluta. A veces es simplemente la prueba de que nadie tiene claro qué variable será la que pese más cuando haya que ajustar.

En momentos así, la tentación habitual es buscar al que “lo ve claro”. El experto mediático, la predicción rotunda, la frase tranquilizadora que diga que “Madrid siempre sube”. Y ese impulso suele ser justo el error. Porque cuando el mercado no tiene una historia limpia, lo más peligroso no es la duda, sino la falsa seguridad.

 

 

Después de más de 30 años gestionando alquileres en Madrid, una cosa la tengo clara: en entornos complejos no hacen falta opiniones más fuertes, sino mejor contexto. Datos reales. Experiencia acumulada. Capas de información que permitan entender qué parte del precio es renta, qué parte es expectativa y qué parte es puro ruido.

No para adivinar el futuro.
Sino para no engañarse sobre el presente.