Madrid cambia de mapa: el lujo aguanta y el sur despega

La vivienda marca récord y a la vez cae la demanda del tramo medio del centro. No es que la gente deje de comprar: es que compra en otro barrio. Y ahí es donde está la revalorización.

La foto de portada de este verano tiene dos números que parecen pelearse. Por un lado, la vivienda usada en Madrid ha superado los 6.000 €/m², máximo histórico, un 6,6% más que hace un año (idealista). Por otro, la demanda de piso de entre 360.000 y 600.000 euros ha caído un 26% en el primer trimestre de 2026 (The Objective, sobre datos de idealista). Récord y enfriamiento a la vez.

El Madrid premium sigue marcando máximos, pero no explica todo el mercado.

La lectura fácil —la que llena titulares— es «Madrid empieza a enfriarse». La correcta es otra, y es más útil para quien invierte: la demanda no ha desaparecido, ha cambiado de dirección postal. Se ha mudado al sur. Vamos con los datos, porque es de esos casos en los que el titular dice una cosa y las cifras, bien leídas, dicen la contraria.

La demanda no ha desaparecido: ha cambiado de dirección postal.

Primero, afinemos qué es exactamente lo que baja

Antes de construir nada, seamos precisos, que es la única forma de que lo demás valga algo. Cuando el titular dice «cae la demanda», conviene preguntar tres cosas: ¿cae la demanda, las ventas o el precio? ¿En todo Madrid o en un tramo? ¿Y frente a cuánta oferta?

No es falta de oferta. Yo mismo manejé la hipótesis de que se vendía menos porque había menos a la venta. El dato me quitó la razón: en Madrid la vivienda en venta creció un 17% interanual en la capital y un 9% en la Comunidad en el primer trimestre, justo cuando en España caía un 10% (idealista). Madrid es la excepción: hay más pisos a la venta, no menos.
Lo que cae es una cosa concreta: el interés en un tramo concreto, en un trimestre concreto. Ese −26% es demanda medida como contactos por anuncio, referida al primer trimestre de 2026 y localizada en la franja de 360.000 a 600.000 euros. No es «Madrid entero se para»: es el piso de clase media-alta dentro de la M-30 el que pierde compradores.
Y las ventas acompañan: las compraventas en la Comunidad bajaron cerca de un 20% interanual a comienzos de año (INE).

Y aquí un dato que casi nadie pone, porque hay que ir a buscarlo: fui a contarlo directamente en idealista (julio 2026). De los ~17.570 pisos a la venta en Madrid capital, 5.747 están por debajo de 360.000 €, 3.756 en la franja de 360.000 a 600.000 € y 8.187 por encima de 600.000 €. Es decir: la franja que se enfría es la más estrecha de las tres —apenas un 21% del stock—, encajonada entre un segmento premium enorme, casi la mitad de la oferta, y uno accesible amplio.

Una honestidad de método: el mismo desglose de hace un año no está publicado, así que el «antes vs ahora» exacto no lo puedo dar; lo que sí sabemos es que el stock total de Madrid creció un 17% interanual, o sea que hoy hay más oferta, no menos. Con eso delante: más oferta general, menos interés (−26%) y menos ventas en ese tramo medio. Ahí, ese segmento concreto, sí se está enfriando de verdad. No lo maquillo.

Cómo leer ese −26% (nota de método)

Merece la pena pararse aquí, porque casi nadie lo hace. Un −26% en «contactos por anuncio» no es un −26% de demanda real. Es una media por anuncio: si en esa franja entran más pisos a la venta, la misma demanda se reparte entre más anuncios y la media baja aunque el número de compradores no se mueva. La oferta total de Madrid creció un 17% interanual; si la franja acompañó, ese −26% por anuncio se traduce en algo más cercano a un −13% de demanda total. Nadie publica la oferta por tramo en el tiempo, así que esto es una estimación, no un dato cerrado. Pero la dirección importa: el titular exagera; el enfriamiento real es más o menos la mitad. Y que sea enfriamiento de verdad y no ruido de un trimestre lo confirma otra cosa: las compraventas en la Comunidad encadenan ocho meses de caídas interanuales.

El titular exagera. El enfriamiento real es más o menos la mitad.

El dato que lo explica todo: los caros no se enfrían, suben

Aquí está la pieza que a casi nadie se le ocurre mirar, y que da la vuelta a la historia. Si el problema fuera «Madrid se enfría», se enfriaría por arriba y por abajo. Y no. El segmento caro está en plena euforia.

El mercado de lujo en Madrid encadena máximos históricos de transacciones. Madrid lidera el crecimiento interanual del segmento premium, con dobles dígitos (Gilmar), y las consultoras del sector prevén para 2026 un +4% en precio y un +5% en volumen de ventas de lujo (Walter Haus / idealista). Con precios que van de 5.500 a 10.000 €/m² y picos de 19.000 en operaciones excepcionales.

Y el dato que remata el diagnóstico: en el primer trimestre de 2026, el único tramo del mercado cuya demanda creció fue el de más de un millón de euros —+3% en contactos por anuncio en España, +4% en Madrid (idealista)—. Todo lo que está por debajo del millón perdió interés; solo el ultra-lujo lo ganó.

¿Y por qué el lujo aguanta y el tramo medio no? Por una palabra: hipoteca. El comprador de lujo paga al contado —el 70% de las operaciones premium se cierran con recursos propios y con cliente mayoritariamente extranjero (EjePrime)—, así que el euríbor le da igual. El comprador de 400.000-500.000 euros, en cambio, necesita financiación, y con el euríbor en el 2,8% el número deja de salirle.

Así que no tenemos un mercado que se enfría, sino un mercado partido en tres velocidades, y conviene ser preciso con cada una para no mezclar peras con manzanas. Arriba, el lujo: es el único tramo cuya demanda crece, y lo hace al contado. En medio, el tramo apalancado —el único que vive de la hipoteca— pierde interés y se enfría. Y abajo, en la corona asequible, lo que sube no es el número de contactos, sino los precios: es donde se refugia el comprador que el centro expulsa, y esa presión revaloriza (lo vemos enseguida). Lo que baja no es Madrid: es el centro de la tabla. Y es, además, el trozo más pequeño: 1 de cada 5 pisos a la venta (3.756 de 17.570), frente a los 8.187 del segmento caro, que casi lo dobla.

La demanda que no entra en el centro busca metros, precio y recorrido en el sur.

La demanda del medio no se evapora: se mueve

Ese comprador que no compra a 450.000 en el centro no se ha ido a casa a esperar. Se ha ido a otro barrio. La demanda que no puede con los precios del interior de la M-30 presiona sobre la segunda corona.

¿Dónde? Al sur. Los distritos que lideran las subidas no son Salamanca ni Chamberí: son Villaverde (en el entorno del +27% interanual), Usera (~+21%), Puente de Vallecas (~+21%) y Moratalaz (~+21%), según idealista. Y no es de un trimestre: Villaverde, Latina y Usera cerraron 2025 con subidas del orden del 30% (Infobae). Los barrios que la conversación llama «pobres» son los que más se revalorizan. Carabanchel y Usera funcionan como válvula de escape: se ganan metros y se baja la cuota, y esa demanda empuja el precio (Brains RE).

La demanda no ha bajado. Ha cambiado de barrio. Eso no es un mercado que se enfría; es un mercado que se redistribuye.

Por qué sube donde baja el ticket

Cuando el centro se pone imposible, el dinero no desaparece: busca el sitio donde el mismo euro rinde más. A 2.500-3.000 €/m² todavía se entra. Por el mismo dinero, el comprador gana habitación. Y con el alquiler en máximos (+4,2% interanual) y una escasez que el 81% de los ciudadanos percibe (Fotocasa), cualquier activo bien comprado en zona con demanda estructural se alquila solo. El sur reúne las tres cosas. La revalorización no toca techo: se ensancha del centro caro a la corona asequible.

Qué significa esto para quien invierte

Ese mapa de tres velocidades tiene una consecuencia clarísima: riesgo y oportunidad están en barrios distintos. El riesgo está en el tramo medio-alto expuesto —400.000 euros dentro de la M-30, dependiente de financiación, con más oferta y menos demanda—. La oportunidad está en los dos extremos que aguantan, y de ellos hay uno al alcance de un inversor normal: producto accesible, usado y reformado, en zonas con demanda estructural y respaldo de alquiler. Al sur del Manzanares —Carabanchel, Usera, Villaverde, Vista Alegre, Puerta Bonita— el número todavía sale y la revalorización ya está en marcha. Lo dicen los distritos que encabezan las subidas.

Es donde llevo treinta años operando, y por eso lo cuento con datos y no con humo. Hace poco compré un local abandonado en Carabanchel y lo convertí en dos viviendas con patio. Lo conté en X y se montó un buen debate —incluso una encuesta sobre qué debería haberse hecho con aquella nave llena de ratas—. No es glamour: es comprar barato porque conoces la calle, crear vivienda donde no la había, y salir por debajo de mercado con mejor acabado. La calculadora no te lo dice; te lo dice la calle.

Y de paso, dejemos el complejo

Cada vez que Madrid marca récord aparece el lamento: «esto es imposible». ¿Comparado con qué? El metro premium de Madrid ronda los 10.000 €/m² y sigue siendo de los más baratos de las grandes capitales europeas; en Londres o París ese mismo piso cuesta el doble, con peor luz y menos metros. Madrid no es cara sin sentido: es una gran capital que revaloriza como tal, y encima con algo que Londres y París ya no tienen: una periferia con recorrido. El complejo de creer que lo bueno siempre está fuera nos impide ver la oportunidad que tenemos en casa.

La pregunta correcta

La pregunta de este verano no es «¿se está enfriando Madrid?». Es «¿a dónde está yendo el dinero?». Y la respuesta, con las cifras delante, es nítida: a los extremos. El lujo, al contado, sigue en récord. La corona asequible del sur coge velocidad. Solo se toma un respiro el centro de la tabla, el que vive de la hipoteca.