¿Protección para el inquilino o freno al mercado? Analizamos los efectos no intencionados del control de precios en el alquiler en España.

En un intento por hacer frente al creciente problema del acceso a la vivienda en alquiler, hemos visto como diversas administraciones en España —especialmente en Cataluña— han recurrido a las manidas políticas de control de precios. En principio, parece razonable pensar que limitar la renta que los propietarios pueden cobrar por sus inmuebles podría parecer una medida justa y eficaz para proteger a los inquilinos. Sin embargo, como ya predecíamos muchos de los que llevamos toda la vida en esto, la intervención del mercado suele generar efectos colaterales -ya lo estamos viendo – que invitan a una reflexión profunda sobre lo que los economistas llaman “las consecuencias imprevista o no intencionadas”.

Este concepto, formulado por el sociólogo Robert K. Merton, se refiere a los resultados inesperados de una ley o acción diseñada con fines concretos. Merton advertía que toda medida social, por bienintencionada que sea, puede desencadenar efectos secundarios contrarios al objetivo inicial. Sin querer entrar en polémicas políticas, os sonará de algo la famosa ley “sólo sí es sí” que el Gobierno tuvo que rectificar debido a los efectos contrarios – consecuencias imprevistas o no intencionadas – que tuvo durante los primeros meses de su aplicación: “Cuando hay un cambio penal profundo, siempre hay un momento de transición” señaló en aquel momento la Ministra de Igualdad Irene Montero.

Un ejemplo menos conocido, pero igualmente ilustrativo, ocurrió en Estados Unidos durante la década de 1970. En plena crisis energética, el gobierno federal decidió imponer controles de precios a la gasolina para proteger a los consumidores frente al encarecimiento del petróleo. Sin embargo, el resultado fue una grave escasez de combustible. Las estaciones de servicio comenzaron a racionar la gasolina, se formaban largas colas de vehículos y en algunos casos se establecieron turnos por matrículas para poder repostar. Lo que se concibió como una medida de alivio para los ciudadanos acabó generando un problema mayor de desabastecimiento, frustración social y tensiones económicas. Irónicamente, se penalizó tanto al consumidor como al productor.

Este tipo de reacción —en la que los incentivos bienintencionados generan resultados contrarios— es lo que podría estar ocurriendo, a otra escala, con el mercado de alquiler español.

Inversores y grandes tenedores abandonan el alquiler.

La alerta llega cuando ya estamos viendo, en cuestión de meses, como algunos fondos de inversión y grandes tenedores han tomado la decisión de liquidar su cartera. ¿El motivo? La creciente inseguridad regulatoria, la presión fiscal y, en particular, las limitaciones impuestas por el tope del alquiler.

Lo que comenzó como una política para mejorar el acceso a la vivienda ha generado un efecto inverso: numerosos propietarios —particulares y fondos institucionales— están retirando sus activos del mercado de alquiler. Muchos optan por vender sus inmuebles, lo que reduce la oferta disponible y desplaza la tensión al mercado de compraventa.

Esto no es una excepción aislada. El fenómeno está cobrando fuerza en ciudades como Barcelona, donde los contratos en vigor están comenzando a vencer, y los pisos, en lugar de renovarse como alquiler, se están traspasando como propiedad. El resultado es una oferta menguante que, paradójicamente, agrava el problema que se pretendía resolver: la escasez de vivienda asequible.

¿Un error de cálculo o una estrategia bien diseñada?

Llegados a este punto, cabe plantearse si nos encontramos ante un efecto colateral no previsto o si, por el contrario, esta deriva ha sido asumida —cuando no deseada— por algunos actores del sistema. La sospecha de que determinadas políticas buscan intencionadamente desincentivar el alquiler privado para fomentar alternativas públicas o cooperativas no es nueva.

En cualquier caso, la experiencia demuestra que intervenir el precio de los alquileres sin aumentar paralelamente la oferta disponible es una estrategia de alto riesgo. Puede resultar políticamente rentable en el corto plazo, pero ya estamos viendo cómo puede ser contraproducente en términos sociales y económicos.

La evidencia apunta a que, si se desea garantizar el acceso a la vivienda, es imprescindible crear un entorno regulatorio estable, incentivar la construcción de vivienda asequible y fomentar la seguridad jurídica para quienes deciden invertir en este sector. Lo contrario solo alimentará un círculo vicioso de desinversión, escasez y tensiones crecientes.

Como decía Milton Friedman, “Nada es tan permanente como un programa temporal del Gobierno”.