Una guía para el inversor informado. Ejercicio 2026. No es asesoramiento fiscal individualizado: es un marco para que puedas ponderar, con criterio, qué estructura encaja con tu caso antes de sentarte con tu asesor.

La pregunta está mal planteada (y por eso genera tantos errores)

«¿Es mejor comprar los pisos a mi nombre o con una sociedad?» es probablemente la pregunta más repetida —y peor respondida— de la inversión inmobiliaria. Se responde con un tipo impositivo («la sociedad tributa al 25% y tú al 45%, así que sociedad») y se zanja. Ese atajo arruina más operaciones de las que salva.

La respuesta correcta no es un número: es depende, y depende de un puñado de variables que solo tú conoces. La misma cartera de pisos que en manos de un jubilado que vive del alquiler pide a gritos estar a nombre personal, en manos de un promotor que reinvierte cada euro pide una sociedad. No cambia la ley: cambia el inversor.

Este post te da el marco que usa un fiscalista para ponderar esa decisión. No te va a dar «la respuesta», porque tu respuesta depende de dónde coloques las palancas que vamos a describir. Te va a dar las palancas, lo que hace cada una, y ejemplos de cómo se mueve el resultado cuando las mueves.

Las tres vías, en una frase cada una

Persona física (IRPF). Los inmuebles son tuyos. El alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, y —esta es la joya— si es vivienda habitual del inquilino, entre el 50% y el 90% de ese rendimiento neto queda exento. Sencillo, barato de mantener, sin doble imposición. Su techo es tu tipo marginal.

SL patrimonial. Una sociedad limitada que tiene los inmuebles. Tributa por el Impuesto sobre Sociedades. Su gran promesa es pagar un tipo plano —un porcentaje fijo sobre el beneficio— en lugar de tu tipo marginal de IRPF, que sube por tramos hasta ~45%. Pero tiene una letra pequeña brutal: ese tipo bajo con incentivos solo es para sociedades con actividad económica real; si no la hay, la sociedad es «patrimonial» y tributa al 25% pleno, sin incentivos. Y para que el dinero llegue a tu bolsillo, hay que repartir dividendo, que vuelve a tributar. Doble imposición.

¿»Tipo plano» frente a «tipo marginal»? Tu IRPF es progresivo: tu renta se parte en tramos y cada tramo paga más (del 19% hasta ~45% en Madrid). El porcentaje que se lleva tu último euro ganado es tu tipo marginal. Una sociedad, en cambio, paga un tipo plano: un porcentaje fijo sobre todo su beneficio, sin tramos. Por eso más adelante verás varios tipos de sociedad —19/21% microempresa, 23% reducida dimensión, 25% general—: todos son «planos», pero cuál te toca depende del tamaño de la sociedad y, sobre todo, de si tiene actividad económica. Una patrimonial siempre paga el 25%. Regla rápida: la sociedad interesa por el tipo plano solo cuando tu marginal sería más alto que ese 25% y, además, no vas a sacar el dinero enseguida (si lo sacas, el dividendo se come la ventaja).

Holding. Una sociedad matriz que participa en otras sociedades (operativas o tenedoras de inmuebles). Su superpoder es mover beneficios entre las sociedades del grupo casi sin peaje (exención del 95% de dividendos y plusvalías intragrupo, art. 21 LIS) para reinvertir. No es una estructura para uno o dos pisos: es para quien gestiona un patrimonio como un negocio y quiere reinvertir, gobernar y planificar la sucesión.

Un ejemplo de holding. Imagina una sociedad matriz —el holding, «H»— que posee el 100% de una filial —«F»—, y que F es la dueña de un edificio que compró por 500.000 € y hoy vale 900.000 €. Quieres vender y reinvertir en otro proyecto. Si F vende el edificio, paga el 25% sobre los 400.000 € de plusvalía = 100.000 € de impuesto. Pero si en su lugar H vende su participación en F (vende la sociedad que contiene el edificio, no el edificio), entra el art. 21 LIS: el 95% de esa plusvalía queda exenta, así que pagas impuesto solo sobre el 5% → alrededor del 1,25% (unos 5.000 €). Te quedan ~395.000 € dentro del holding para comprar el siguiente inmueble, sin que el dinero pase por tu IRPF. El holding no elimina tu impuesto personal: lo aplaza hasta el día en que H te reparta dividendos a ti. Por eso brilla cuando rotas y reinviertes, no cuando quieres el dinero en tu cuenta. (Ojo: vender participaciones de sociedades esencialmente inmobiliarias tiene cautelas antiabuso —art. 314 LMV—.)

El interruptor que lo decide casi todo: ¿vas a consumir la renta o a reinvertirla?

Antes de mirar ningún tipo impositivo, contesta a esto, porque reordena toda la comparación.

Si vives de la renta —la necesitas en tu cuenta para pagar tus cosas—, cada euro que gana el alquiler va a acabar en tu bolsillo sí o sí. En la persona física ese euro paga IRPF una vez (y encima con la reducción del alquiler de vivienda). En la sociedad paga Sociedades primero y IRPF del dividendo después: dos mordiscos. Consumir renta a través de una sociedad es pagar dos veces por el privilegio de complicarte la vida.

Si reinviertes —el beneficio se queda dentro comprando más inmuebles, amortizando deuda, componiendo durante años—, la sociedad brilla. El dinero tributa una sola vez al tipo societario (25%, o 19–21% si es microempresa con actividad) y el resto sigue trabajando dentro de la sociedad sin que tú pagues nada en tu IRPF hasta que decidas sacarlo. Frente a tu marginal de ~45% en la persona física, reinvertir dentro de la sociedad deja bastante más capital compuesto trabajando cada año. A quince o veinte años, esa diferencia se vuelve enorme.

Guárdate esta idea: la sociedad no elimina impuestos, los aplaza. Ese aplazamiento no vale nada si vas a sacar el dinero mañana, y vale muchísimo si lo vas a dejar componer durante décadas.

¿Por qué la sociedad «compone mejor»? La doble imposición y el lastre anual

Dos mecanismos explican por qué, cuando reinviertes, la sociedad acaba tan por delante.

Uno: la doble imposición existe, pero no siempre significa pagar más. Sacar dinero de la sociedad a tu bolsillo tributa dos veces —primero el Impuesto de Sociedades, y luego el dividendo en tu base del ahorro (19–30%)—, tenga o no la sociedad actividad económica. Pero la carga combinada puede quedar por debajo de tu marginal. Pruébalo con tus cifras:

La lectura: si tu marginal es alto, incluso con doble imposición, sacar la renta por una sociedad con actividad suele salir mejor que cobrarla directamente en IRPF; si tu marginal es bajo, la persona física gana. Ábrela, cambia los números y lo verás con tu propio caso.

Dos: el lastre anual del ahorro frente al diferimiento. A nivel personal, cada año que tu capital genera algo —alquiler, intereses, plusvalías— pagas por ello, así que tu dinero compone neto de impuestos: Hacienda muerde el crecimiento cada ejercicio. Dentro de la sociedad también hay impuesto anual, pero solo el de Sociedades (19–25%, casi siempre por debajo de tu marginal), y tu IRPF personal se aplaza hasta que repartes. Componer sobre «casi todo» en lugar de sobre «lo que te dejan tras impuestos cada año» es lo que, a 15–20 años, abre la brecha del escenario 2.

Y si tu patrimonio es grande, aparece una tercera capa que solo pagas como particular: el Impuesto sobre el Patrimonio / Grandes Fortunas grava tu riqueza acumulada cada año por encima de ~3 M€. Las participaciones de una sociedad con actividad económica (empresa familiar) pueden estar exentas; el inmueble a tu nombre, no.

Cómo se suaviza el segundo mordisco: si trabajas de verdad en la sociedad, cobrar un sueldo —deducible para la sociedad y con una sola tributación en tu IRPF— permite extraer parte de la renta sin la doble capa. Lo eficiente suele ser combinar sueldo y dividendo.

La trampa que hay que ver antes de nada: la sociedad patrimonial

Aquí es donde se pierde el dinero de verdad, así que merece su propia sección.

Una sociedad cuyo activo es, en más de la mitad, inmuebles no afectos a una actividad económica es, a ojos de Hacienda, una sociedad patrimonial. Y el mero hecho de tener pisos alquilados no es actividad económica: para que lo sea, la ley exige (art. 27.2 LIRPF) al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada a gestionar el arrendamiento. Sin ese empleado, tu «SL de los pisos» es patrimonial.

En cristiano. Un activo está «afecto» cuando se usa de verdad en un negocio en marcha; está «no afecto» cuando solo está ahí generando renta pasiva o quieto: pisos alquilados sin ninguna estructura detrás, dinero parado en el banco, acciones de inversión. Si más de la mitad de lo que posee la sociedad es de ese tipo pasivo, Hacienda deja de verla como una empresa y la trata como un simple cajón de bienes —eso es una sociedad patrimonial—. La consecuencia práctica es que pierde los incentivos que se reservan a las empresas «de verdad».

¿»SL que alquila pisos» = «SL patrimonial»? Depende del empleado, no del capital social. «Patrimonial» no es un tipo de sociedad, es una etiqueta fiscal: tu SL será patrimonial o «con actividad económica» según tengas o no ese empleado a jornada completa (o la estructura equivalente de grupo o externalización). Con él, es actividad económica; sin él, es patrimonial —da igual que tenga 1 piso o 30—. Y cuidado con un espejismo muy común: el capital social (por ejemplo, 3.000 €) no cuenta para esta clasificación. Hacienda no mira el capital, mira el activo: 30 pisos valen lo que valen, aunque la sociedad se constituyera con 3.000 €. Que el capital social sea pequeño y el patrimonio enorme es lo normal en una inmobiliaria y no cambia nada del análisis.

¿Qué pierde una sociedad patrimonial? Casi todo lo que la hacía atractiva:

• El tipo reducido de microempresa (19–21%) y el régimen de empresas de reducida dimensión → tributa al 25% pleno.
• La reserva de capitalización. Es un incentivo que premia no repartir el beneficio: si lo dejas dentro de la sociedad (aumentando sus fondos propios y manteniéndolos unos años), Hacienda te deja restar hasta un 20% de ese beneficio de la base sobre la que se calcula el impuesto. Traducido: pagas menos ese año por reinvertir en lugar de sacar el dinero. Una patrimonial no puede aplicarla.
• La exención del art. 21 sobre la plusvalía de sus participaciones, en la parte de activos no afectos (el «truco» del holding que vimos arriba deja de funcionar).
• La exención de empresa familiar. Cuando tienes una empresa con actividad real y cumples ciertos requisitos (participación de al menos el 5%, ejercer funciones de dirección remuneradas…), sus participaciones no pagan Impuesto de Patrimonio y, al donarlas o heredarlas, gozan de una reducción del 95% en Sucesiones y Donaciones. Es el incentivo para que los negocios familiares no haya que trocearlos o venderlos solo para pagar el impuesto. Una sociedad patrimonial no cuenta como empresa a estos efectos, así que se queda sin ninguna de las dos ventajas.

Resultado: la sociedad patrimonial junta lo peor de los dos mundos. Tributa al tipo alto de Sociedades, sin incentivos, y te obliga a la doble imposición al repartir. Para un pequeño casero de vivienda, es casi siempre peor que la persona física.

La moraleja no es «nunca uses sociedad». Es: la ventaja de la sociedad no está en el tipo reducido, está en el diferimiento y en la estructura. Si no vas a reinvertir ni vas a ordenar un patrimonio, la sociedad probablemente te resta. Pero si vas a hacer alguna de esas dos cosas, la patrimonial tiene mucho a su favor —y eso es justo lo que vemos ahora—.

¿Compensa contratar a alguien para dejar de ser patrimonial?

Si tu SL es hoy patrimonial, la pregunta práctica es de resta: ¿me sale a cuenta contratar a una persona a jornada completa —lo que exige la ley para que el alquiler sea actividad económica— para dejar de serlo? Contratar cuesta del orden de 25.000–35.000 €/año con Seguridad Social incluida. Enfrente pones lo que te ahorras, que son dos cosas muy distintas:

• Unos puntos de Impuesto de Sociedades. Pasas del 25% al 19% en los primeros 50.000 € de beneficio y al 21% en el resto (si facturas menos de 1 M€), o al 23% (si facturas entre 1 y 10 M€). Son 6, 4 o 2 puntos. Sobre un beneficio de, por ejemplo, 200.000 €, ahorras del orden de 9.000 €/año. Es real, pero por sí solo rara vez cubre el sueldo del empleado.
• Las exenciones de empresa familiar en Patrimonio y Sucesiones. Y aquí suele estar el dinero de verdad. Si tu patrimonio inmobiliario es alto —por encima de ~3 M€, donde muerde el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas—, que tus participaciones queden exentas de Patrimonio y disfruten del 95% de reducción en Sucesiones puede valer mucho más que el sueldo, cada año y, sobre todo, el día de la sucesión.

La regla mental: si solo miras los puntos de IS, el empleado casi nunca compensa; si sumas la protección de Patrimonio y la herencia (empresa familiar), a partir de cierto patrimonio compensa con holgura. Por eso conviene no pensar en el empleado como «un gasto para rebajar el impuesto del alquiler», sino como la llave que abre las ventajas patrimoniales y sucesorias. Con una cartera del tamaño de 30 pisos, este cálculo casi siempre merece hacerse con números concretos: cuánto pagas hoy a Hacienda como patrimonial frente a cuánto pagarías con actividad económica, menos el coste del empleado.

La otra cara: para qué SÍ sirve una sociedad patrimonial

Sería injusto quedarnos con la trampa. Una sociedad patrimonial —incluso sin actividad económica, incluso pagando el 25% pleno— conserva ventajas que, según tu caso, pueden hacerla la mejor opción. La clave es que estas ventajas no dependen del tipo impositivo ni de la extracción de renta, sino de dos ideas distintas: diferir y estructurar.

Diferir y componer al 25% en lugar de al 45%. Este es el argumento fuerte. El beneficio que la sociedad no reparte tributa al 25% y ahí se queda, trabajando. En tu IRPF, ese mismo euro, si estás en el tramo alto, se habría llevado hasta ~45% antes de que pudieras reinvertirlo. Dicho de otro modo: la sociedad reinvierte ~75 de cada 100 € de beneficio; tú, como persona física de marginal alto, reinviertes ~55. Repite eso quince años con interés compuesto y la diferencia de patrimonio final es enorme. Y ojo: esta ventaja la tiene también la patrimonial, porque el 25% es el tipo general del Impuesto de Sociedades; no hace falta actividad económica para disfrutar del diferimiento. Lo que hace falta es reinvertir en lugar de consumir.

Deducir gastos sin el corsé del IRPF. Como persona física, la suma de intereses de la hipoteca y gastos de reparación no puede superar los ingresos del inmueble en el año (el exceso se arrastra, pero con límite). La sociedad no tiene ese tope: deduce intereses, amortización y gastos con mucha más holgura. En inmuebles muy apalancados o en los primeros años de una inversión, esto importa.

Diferir la plusvalía de una venta para reinvertirla. Si vendes un inmueble a título personal, la ganancia pasa por tu base del ahorro (19–30%) y reinviertes el neto. Dentro de la sociedad, tributa al 25% y reinviertes el resto sin peaje personal, manteniendo más capital en juego para la siguiente compra.

Proteger y, sobre todo, ordenar el patrimonio. Aquí la sociedad brilla por razones que no son fiscales, pero que valen dinero. Repartir participaciones es muchísimo más limpio que compartir la propiedad de varios pisos en proindiviso entre varias personas: permite pactos de socios, entradas y salidas ordenadas, reparto de rentas por porcentaje y unidad de decisión. Y para la sucesión, se donan o heredan participaciones —divisibles y graduables— en vez de trocear inmuebles físicos, lo que hace un reparto equitativo entre hijos casi trivial.

Así que la foto justa es esta: la sociedad patrimonial es mala si la montas esperando un tipo reducido con incentivos, o si vas a sacar la renta para gastarla. Es buena si vas a reinvertir a largo plazo o si necesitas estructurar una copropiedad o una sucesión. Mismo vehículo, veredicto opuesto según tu objetivo.

Tu duda: ¿puede gestionar el patrimonio una empresa en vez de una persona?

Es una pregunta excelente, porque toca justo el interruptor de la «actividad económica» —ese empleado a jornada completa que separa la sociedad con incentivos de la patrimonial—. Y la respuesta ha mejorado a favor del contribuyente, con dos escenarios distintos:

Si la gestión la lleva otra sociedad de tu propio grupo (familiar): sí. El Tribunal Supremo, en dos sentencias recientes (STS 637/2026 y 640/2026), ha aceptado que el requisito del empleado a jornada completa se cumpla con personal centralizado en otra empresa del mismo grupo, siempre que haya una integración funcional real: que los medios personales y materiales del grupo ordenen de verdad el arrendamiento. No basta con pertenecer al grupo sobre el papel; hay que poder demostrar esa integración. Es la vía habitual en estructuras familiares con una sociedad «de servicios» que gestiona para las demás.

Si la gestión la subcontratas a una gestora externa (ajena a tu grupo): puede valer, pero no es seguro. La Dirección General de Tributos viene admitiendo (consulta V0090-24, en una línea que mantiene desde 2016) que externalizar la gestión a una empresa profesional constituya actividad económica cuando el volumen y la complejidad lo justifican —una cartera grande, muchos inquilinos, inmuebles complejos— y los medios contratados equivalen o superan a lo que haría un empleado propio. El problema es que no es terreno firme: algunos tribunales (el TSJ de Madrid en octubre de 2023, por ejemplo) han exigido el cumplimiento literal del empleado propio. Para una cartera pequeña, subcontratar y esperar que Hacienda lo acepte como actividad económica es arriesgado.

La lectura práctica: para tenencias pequeñas, si quieres blindar la calificación de actividad económica, la vía robusta sigue siendo el empleado propio a jornada completa, o encuadrarte en un grupo con integración funcional. La externalización pura solo protege cuando hay volumen real que la justifique. Y en todos los casos, documenta la carga de trabajo y los medios: la prueba es tuya.

Las palancas que debes ajustar (el trabajo del fiscalista)

Estas son las variables que un fiscalista recoge antes de calcular nada. Léelas como las palancas de una mesa de mezclas: según dónde las pongas, suena persona física o suena sociedad.

Objetivo de la renta. ¿Consumir o reinvertir? Ya lo hemos visto: es el mando maestro.

Horizonte temporal. El diferimiento compone. Cuanto más largo el horizonte, más gana la sociedad; a corto plazo, la simplicidad de la persona física pesa más.

Tipo de explotación. Vivienda de larga duración activa la reducción del alquiler (favorece a la persona física). El alquiler turístico, la temporada y el comprar-reformar-vender no tienen esa reducción, suelen tener márgenes altos y a menudo implican servicios u organización ⇒ encajan mejor en sociedad, y con frecuencia constituyen actividad económica de verdad.

Número de inmuebles y crecimiento previsto. Uno o dos pisos rara vez justifican una sociedad. Una cartera creciente, con rotación y financiación, empieza a pedirla.

¿Actividad económica? El interruptor legal. Con empleado a jornada completa y volumen, la sociedad accede a tipos reducidos, al art. 21 y a las exenciones de Patrimonio y Sucesiones. Sin él, es patrimonial.

Tu tipo marginal de IRPF. Si tu marginal es moderado, el 25% de la sociedad no te aporta nada; si estás en el tramo alto (~45% en Madrid), la brecha con el tipo societario se abre y el diferimiento vale más.

Tamaño de tu patrimonio neto. Por debajo de ~3 millones, en Madrid el Impuesto de Patrimonio no muerde (bonificación del 100%) y Sucesiones a hijos/cónyuge está bonificado al 99%. Por encima, entra en juego el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas y cobra valor la exención de empresa familiar —que solo tienen las estructuras con actividad económica—.

Apalancamiento, protección patrimonial y gobierno. La deducción de intereses y la amortización cambian el neto en cada vía. Y una sociedad aísla riesgos y ordena la copropiedad y la sucesión de una familia mejor que un puñado de escrituras a nombre de varias personas.

Tolerancia a la complejidad y al coste. Una sociedad cuesta entre ~1.500 y 4.000 €/año en contabilidad, cuentas anuales, Impuesto de Sociedades y asesoría. Y si necesitas que tenga actividad económica —el empleado a jornada completa para no ser patrimonial—, súmale el sueldo y la Seguridad Social de esa persona (~25.000–35.000 €/año). Ese coste laboral, eso sí, no es solo un gasto: es lo que desbloquea los tipos reducidos y las exenciones de Patrimonio y Sucesiones, y además el sueldo del socio-gestor es deducible y ayuda a extraer renta con una sola tributación. El conjunto solo compensa si el ahorro fiscal, el diferimiento y las ventajas patrimoniales y sucesorias superan holgadamente ese peaje recurrente.

Plan de salida. No es lo mismo vender el inmueble, vender las participaciones de la sociedad que lo tiene, o transmitirlo por herencia. Cada salida tiene un peaje distinto y conviene diseñarla desde el principio.

Cuatro escenarios para ver las palancas en movimiento

Las cifras son ilustrativas —redondeadas para enseñar el mecanismo, no para tu declaración—, pero el sentido de la comparación es real.

1. Dos pisos de vivienda, y vives del alquiler

Renta 15.000 €/año, gastos y amortización 4.000 € ⇒ rendimiento neto 11.000 €. Tu marginal ronda el 37%.

Como persona física, aplicas la reducción del 50% del alquiler de vivienda: tributas solo sobre 5.500 €, unos 2.035 € de IRPF. Te quedan ~8.965 €.

Con una SL patrimonial: 25% de 11.000 € = 2.750 € de Sociedades; y al repartir el dividendo para poder gastarlo, otro 19% ⇒ unos 4.318 € totales. Te quedan ~6.682 €.

La persona física gana por más de 2.000 € al año, y encima sin llevar contabilidad. Aquí la sociedad, sencillamente, destruye valor. Palanca decisiva: consumes la renta + vivienda habitual.

2. Una cartera que reinviertes durante 15 años

Beneficio neto anual del alquiler 60.000 €, que reinviertes íntegro en comprar más inmuebles. Marginal alto (~45%).

Como persona física, ese marginal se come casi la mitad de cada euro antes de que puedas reinvertirlo. Como SL con actividad económica, tributas al 25% (o menos si eres microempresa), reinviertes lo demás y el capital compone dentro de la sociedad sin peaje personal hasta que un día repartas. Quince años componiendo sobre una base mayor abren una diferencia patrimonial considerable a favor de la sociedad. El impuesto del dividendo lo pagarás algún día, pero solo sobre lo que extraigas, y habiendo capitalizado mientras tanto. Palanca decisiva: reinviertes + horizonte largo + marginal alto.

3. Comprar, reformar y vender, en serie

Compras por 200.000 €, reformas por 50.000 €, vendes por 320.000 €: ~70.000 € de beneficio por operación, que repites.

Hecho de forma habitual, esto es actividad económica: como persona física tributaría como rendimiento de actividad a tu marginal (hasta ~45%). En sociedad, 25% y a reinvertir en la siguiente operación, deduciendo con holgura todos los costes. Con rotación rápida y reinversión, la sociedad gana con claridad. Palanca decisiva: actividad + rotación + reinversión.

4. Un patrimonio grande que quieres transmitir

6 millones netos en inmuebles, que quieres pasar a tus hijos y seguir gestionando como grupo.

Por encima de 3 millones, el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas empieza a morder a la persona física, salvo que aplique la exención de empresa familiar —que exige actividad económica y no cubre el mero patrimonio parado—. Un holding con actividad económica deja esas participaciones exentas de Patrimonio, permite la reducción del 95% en Sucesiones, ordena el gobierno del grupo y reinvierte con el art. 21. Ahora bien: en Madrid, la sucesión a hijos ya está bonificada al 99%, así que la estructura se justifica más por control y ahorro de Patrimonio que por Sucesiones. Palanca decisiva: tamaño del patrimonio + actividad económica.

El contexto de Madrid, que cambia el cálculo

Madrid inclina varias decisiones respecto a otras comunidades, y conviene tenerlo presente:

• Sucesiones y Donaciones: bonificación del 99% a descendientes, cónyuge y ascendientes (Grupos I y II), y del 50% a hermanos, tíos y sobrinos desde julio de 2025. Transmitir a los hijos es baratísimo. Esto resta atractivo a montar sociedades solo para ahorrar sucesiones, algo que sí tiene todo el sentido en comunidades sin esta bonificación.
• Patrimonio: bonificación del 100%… hasta que entra el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que recupera la tributación por encima de ~3 millones. Por debajo de esa cifra, la persona física está muy protegida; por encima, la exención de empresa familiar (solo con actividad económica) se vuelve valiosa.
• Compra: el ITP de vivienda usada es del 6% (con reducidos al 4% para familia numerosa, VPO o discapacidad, y bonificación para menores de 35 años en vivienda habitual hasta 250.000 €). La vivienda nueva va con 10% de IVA + 0,75% de AJD. La factura de compra es la misma compres como persona o como sociedad; lo que cambia es la posibilidad de deducir el IVA cuando hay actividad sujeta (más relevante en local que en vivienda).

Una forma honesta de decidir

No hay una respuesta universal, pero sí un orden sensato para llegar a la tuya:

Empieza por el destino de la renta. Si la vas a consumir y son viviendas, la persona física parte como favorita y necesitas una razón fuerte para complicarte. Si la vas a reinvertir a largo plazo, abre la puerta a la sociedad.

Sigue por la actividad económica. ¿Va a haber volumen y empleado (propio o de tu grupo), o es tenencia pasiva? Con actividad, se desbloquean los tipos reducidos y las exenciones de Patrimonio y Sucesiones. Sin actividad, la sociedad será patrimonial: te resta si vas a consumir la renta, pero aún puede convenirte si vas a reinvertir a largo plazo o a estructurar el patrimonio.

Mira el tamaño de tu patrimonio. Por debajo de ~3 millones, en Madrid la simplicidad de la persona física pesa mucho. Por encima, la planificación de Patrimonio y sucesión con estructura empieza a pagar por sí sola.

Resta siempre los costes de fricción y ten presentes los riesgos: que Hacienda recalifique tu sociedad como patrimonial, las cautelas antielusión al vender participaciones de sociedades inmobiliarias, y que la normativa —tipos, coeficientes, bonificaciones— cambia con más frecuencia de la que uno querría.

Y cierra con un «si… entonces…», no con un dogma. Si voy a vivir de dos pisos de alquiler, a mi nombre. Si voy a construir y reinvertir una cartera durante veinte años con actividad real, sociedad, y holding cuando haya varios proyectos que consolidar. Esa es la forma de un buen consejo fiscal: condicionado a tus variables, no una receta única.

Este análisis refleja la normativa vigente en 2026 y tiene carácter divulgativo. Los tipos autonómicos, coeficientes y bonificaciones cambian; antes de constituir una estructura o presentar una declaración, contrasta tu caso concreto con un asesor fiscal colegiado.